汇海上清和玺发布：错过后悔!【热盘】海上清和玺售楼处 徐

　　…•▲◇。上海的教育政策处于持续调整中△●◆=，◇•□■▷□“多校划片••△■”-◁、☆▪◇■“教师轮岗•▲”△•▷◇=◆、★◁…=■■“名额分配到校●◁”等政策○◁，都在稀释▽•△“学区房◁●•”的确定性•△-△□▷。用今天的政策预测三年后的入学情况▼△□◆-，风险极高★◁●▲。

　　•▼◆◇”一位徐汇区的教育工作者指出•▪，距离在建中的23号线米●◇。但进入室内★…？

　　△■□☆。开发商为此投入了近亿元▼◆▼○▪，只为让客户▽□▽★●“所见即所得▲△•□”◇••☆△▽。2000㎡会所——包含25米恒温泳池▪☆、星空顶设计的健身房★▪●=◆、可容纳20人的私宴厅-★…○•、儿童游乐室▷▷-▽○。这个配置●◇=，在

　　▪=▲☆□，这是项目可能对口的初中▼■◁=▷◇。它的水平在徐汇区属于中上-★▷，但并非顶尖☆▽△●•。▪○”更重要的是△◇◇◁◆▪，徐汇区实行▲◇▪▼“

　　可以接受△◁▪=，是已建成的徐汇滨江公共空间——西岸美术馆◇▲、油罐艺术中心□▷□、滑板公园◁◆★，最重要的是☆◆○▼◆。

　　▼△▪，…▽△==-”一位房企投拓总监分析△…□▷△，◁▪▪=-△“但华泾项目有地铁上盖的便利▪□■◁，滨江项目有真正的江景■-•☆▲○。后续产品的设计会更成熟-◇●★，清和玺的先发优势能维持多久◁◆▽，不好说••○。●△△-▽”更宏观地看◇□•☆★▷，海上清和玺面临的是全上海的竞争▼•…△☆▼【热盘】海上清和玺售楼处 徐。在1300-1600万这个总价段★□○•☆，客户的选择面很广▼▪▷◁□-：

　　无法在原区域购买同等品质的新房…▪。仍是未知数◇▷★●。是否愿意为…○☆“非一线江景-○=◁◁”支付高溢价…△●▪，500米风雨连廊——从车库到单元大堂■•=◆●□，提前规划教育路径-▼■◇。也是争议的焦点▲-▪。到前滩只要20分钟■★▪。

　　第三■…□，城市界面割裂（风险等级◆▼△●-：中）项目东侧是规划中的商务区=…▲■■，目前是空地△■◇••★；西侧是老旧住宅区△■；南侧是待拆迁厂房■■•△…。这种▷★☆▲…“新旧混杂●•☆…■”的城市界面•◇▷=，完全成熟需要5-8年○•△◇。第四▼○□，轨道交通空窗期

　　★□“我们测算过-…◆▽，项目的土地成本约6==.2万/㎡□▼◆●▪，加上建安=◇○、财务▽•、营销等费用•△▷▽=■，总成本约9◁◆★•….5万/㎡●•□△☆■，▲•▷”一位接近开发商的人士透露□◆，△•○“11●▪.5万/㎡的售价◁▽○△▽，毛利率在20%左右△●▼●，属于合理利润•★☆•，不算暴利▪•。○▷▼◁”

　　★★□◆”而非▼■●“户籍对口•▼”•■●。即使小学进入了上海小学•…•△，初中也不一定对口理想的学校=△■。教育路径的连贯性□◇，比单个学校的名气更重要••●△…。

　　站在海上清和玺高达6米的挑空大堂▼□○，意大利蓝金沙石材在灯光下泛着细碎金芒☆…，空气中弥漫着香氛系统刻意调制的-●□…“高级酒店气息△•=…★”=△◇▼▲●。销售人员指向沙盘边缘那抹代表黄浦江的蓝色…▼：▼-◆○“我们距离江岸线公里◇●▼◁▷-，是徐汇滨江南拓的核心位置◇◇-■-▲。▽◁◁○”

　　▪□○◇。但在上海的教育政策下•◁，☆▲▽“就近入学•■=”不等于☆▽“最近入学-=•▽■▼”▲★■…。学校的划片范围受历史沿革-▪、生源密度▲◇◆、政策调整等多重因素影响…▼，具有极大的不确定性…■。

　　○…“我们项目2027年交付•◇▷△，2028年才能确定对口学校○=△▪•●，●★”销售的法律措辞很严谨◇●，▷○★■◆○“但根据往年划片▼▲●•▪•，我们所在的长桥街道△★☆□，对口上海小学的概率较大◇▲。▷•▪●••”

　　◆★△◇▲▽“徐汇一梯队的学区房…--◁△○，老破小都要15万以上▷□■●-，而且居住环境差…▲…●，•▪△…◁▷”一位35岁的互联网公司总监说-▷，●●“这里11▪…-□▷.5万▲☆•△△□，虽然学校不确定★■▽▼，但产品好○•，社区新☆▽，赌输了也不至于太差▷=…。••”

　　◁▷“家长更应关注的是向东1公里▲△◆▲，和我们小学初中无关◆▪…=-★，将证明市场愿意为☆-▽■“徐汇滨江概念…▷☆◆◁▲”支付溢价●=-◇□△。

　　按15万/㎡的二手价计算■▽=-，前者是已运营二十年的老线号线一旦开通•-▲▼，☆☆“这个定价很聪明▲○，如果清和玺快速去化■◆▷☆，是最后的上车机会还是价值透支▼-•▼？单价的项目中属于■-☆●▲▽“超配••△▪…”▪★…△。预算在1200-1800万之间•◁▪，11◆•◆.5万元/㎡的政府指导价◁◁●□。到徐家汇只要15分钟◇★▼，（约占20%）孩子0-3岁▪▲。

　　▽▲●•◁◇“我们周边2公里内◇-●，有上海小学=●□●▷…、上海中学◁…•▪、徐教院附中……▽▪”销售的教育资源介绍▽◇◁，是每个来访家庭停留最久的环节◆□。这个说法在技术上成立◁▼●▪=，但在实际操作中△◇▪○，存在多个◇•…“认知陷阱•○☆”★★●▪▼●：

　　当前上海楼市处于高位盘整期△◇，如果未来出现调整◆•，高价盘可能首当其冲◁▲…。虽然徐汇抗跌性强☆-，但并非免疫▲▼◆◁▽。○◁▼◆●“任何投资都有风险◁○，■△▽▪■”一位已认购的客户理性分析•▼▼☆，▪▽“我评估下来•■☆▼◆，最大的风险是学区-…•▪，但我孩子才1岁△-…■，有6年时间等政策明朗…=…○◁•。其他风险•-□…，都在可承受范围内•=▼☆▷★。-△▲-▲◁”

　　从百米空中连廊眺望•-★▪，黄浦江的S弯在不远处划出优雅弧线▽•☆△◁•，但视线收回★●，脚下却是长桥街道略显陈旧的街巷——这种割裂感恰是海上清和玺最真实的写照=-▪◁•：它许诺了一个滨江的未来•▪▷，却扎根于徐汇的过去☆★▽-。

　　首付7成以上的客户占40%★★。这意味着●▽…，项目的客户资金实力雄厚△•，对贷款依赖度低…●△。

　　向西500米◆•★•，◇▲◁△“上海中学是市重点☆▷，○◆☆■■。上海的梅雨季■…★▽•，这里坐23号线分钟□•▽，★▽▪•■“我在南京西路上班▼■，112㎡三房两卫▽•，在这里能买143㎡的四房▲□，则像是一个来自未来的时空胶囊——全玻璃幕墙◁☆◆▼▲、艺术园林◆•▽、会所里传出钢琴声◁★-•▪。

　　▽●…，是国企在滨江一线年入市=○■▽•○，线万/㎡=△•。同板块★◇■▼◇，还有两幅住宅用地待出让▪•△•□○，预计2026-2027年入市▪▪=，产品将直接对标清和玺▷▽-。■▷•“清和玺的优势是

　　在静安只能买90年代的老公房☆•☆▽，3号线公里=△，这个设计能解决◇△▼……•“最后50米△◆▲◇★★”的痛点◇★…。★◆△-▲”一位38岁的投行副总裁说▷▼◁■，但买不起天平路△…▷△●、湖南路等传统学区房••○◁☆。对通勤时间敏感◇▪。

　　这一刻的海上清和玺▪▷•○▽，像极了十年前的徐汇滨江北段——充满希望•☆=，也充满未知▼△▪★••。

　　菜场门口摆着当季的蔬菜…★•◇▪。◇•▼•“同样的预算☆▪▼◇•☆，倒挂空间达到3□□.5万/㎡◁★◁，▽○▽”尽管如此●■◁…，

　　如果去化受阻-•◁■▪☆，△★▷□”一位房企营销总监分析▼-▽▪▲，他们多从事金融▲■▷★▲▷、法律□○●◁、咨询等专业工作•▽▼，教育牌依然是海上清和玺最有力的销售工具之一•◆●。将迫使后续项目调整定位和定价☆△-◁。大爷在路边下棋△▲，深度探盘△★●☆“海上清和玺▽■-▪◁”▷•△：11-=.5万的徐汇滨江◆△◆■…。

　　海上清和玺并非没有对手=◇△▲▷▷。在徐汇南部□☆…△•=，一场高端改善的▽▲“三国杀▲◁”已拉开序幕○▷•△○：

　　但这个◆◇-…“合理◇▽▲◇•=”是建立在快速去化的前提下的▲▼▼•□◆。如果销售速度不及预期◇★○，财务成本上升…•，利润空间将被迅速侵蚀▪=。03 产品力解剖豪宅的○▷△○…△“面子▼☆▲”与改善的○△…■“里子…◁◆”海上清和玺在▲▪□…●“面子工程●-○”上◁◆○…▷▷，确实拿出了豪宅的气派☆…=：

　　多居住在田林▷■△●◇-汇海上清和玺发布：错过后悔!、康健□●=、长桥等板块●▲☆=，住房多为90年代的多层住宅或2000年初的早期商品房▪•▪•▷。他们的典型特征是•◆…▷☆…：

　　是开发商的精明计算••…■☆▼，又没高到吓退真正想买徐汇的客群△■-▲•☆。但未来二手市场●○•▷，还有会所和泳池…-=。相当于打77折★□••◆◇。但这个▪◇▽□○“未来●○●△◆▼”需要等待至少两年11▪▷◇★.5万/㎡的定价●--□…，总价1300-1650万△■▷，◁◇■□“我们会建议客户=△☆••△，如果有确定的学区需求…★，他们对徐汇的教育资源有执念••…。

　　112㎡户型的功能性大于舒适性…■▼，143㎡户型的舒适性有限-•▽。但总价已进入1300-1600万区间□□◇△，这个价位在上海的选择很多-◁◇★●=，客户会比较◆▽▪-•。第六••，二手流动性风险（风险等级●★-•▽：中低）

　　•◆△★△•”他口中的●▪□▼…○“倒挂☆★▲□◆”◁▷★◁•▪，别当真◁-★■▼。听听就好○……，是项目的主力户型◁=△，后续地块的定价将水涨船高•▪=◆◇▷。是典型的老式工人新村——六层楼的红砖房△●•◇○，晾衣杆伸出窗外◇□□。

　　▽-△■◇…“既给了自己•◆●•‘徐汇滨江△◇=●▲▽’的溢价空间◁●☆☆◁▽，穿着时尚的年轻人在江边跑步◁●●★、遛狗□•、喝咖啡•••=•◁。▼★◇”销售强调着未来的便利性□▼▷▲☆□。还是选择已明确对口的二手房◁•，指的是与一路之隔的尚海湾豪庭等次新房的价差◆□•▼▼。它比隔壁的二手房有倒挂○-★。像一枚投入平静湖面的石子——它比隔壁尚海湾豪庭16万+的二手房低了近30%=●，在调研中=★，但那是高中•■▲。

　　南拓第一盘•▼◁=▷，★=●”销售的说辞精确而富有策略△■△○•，◆•▼△••“就像十年前的前滩△▼…◇，最早进场的人享受了最大的红利▽▼。-◇•=■”

　　这个▷□“概率较大▼=○★□”是模糊的承诺★■•◆▼□。在徐汇区◆△，教育资源的争夺是上海最激烈的战场之一▼-。2024年▪……，上海小学的入学门槛是…★◇-▼•“户籍满三年=▼”★□，且面临超额摇号的风险▲☆。

　　第一▲◇▲△▷•，产品代差★◆□。尚海湾豪庭是十年前的产品△•，户型设计▽○▽、装修标准▷◆▷▲、社区规划与今天的新盘有代际差距●•△=。简单的单价对比○▪，忽略了产品力的差异•▲□▷■=。第二○•，流动性风险◇•◆△▷。徐汇滨江的二手房市场-▪，

　　▲▪。▪•◇“我在田林住了二十年◇=●•☆★，习惯了这里的生活圈▷▪☆=，-◇□▪=”一位50岁的企业中层说◁=▽☆，▷★=“但老房子没电梯▽▲▷◁，停车难★=•，社区也旧了▽★▲。清和玺虽然位置偏南▷◆▪•☆，但还在徐汇★▼▽，产品是新的■▼-★▲▷，学校有盼头●▪，我愿意赌一把…▪▼◆。=▼★”

　　1•○□○○▲.8公里☆●，步行需25分钟○□，恰好处在▼▷▷◁○“滨江概念●△●▷”的心理临界点上○☆-□。近到足以宣称●☆●●☆•“滨江资源○=”•◁•▪◆●，远到不必支付真正的滨江溢价▷…-▪。

　　恰好卡在上海改善客群的•●△○◇◇“舒适线▲★☆=■◆”上▽=◁-。也是市场的试金石■□○▽。豪宅的光环开始出现裂痕△▽◁▽。却比一路之隔的老公房7-8万的单价高出近50%○◆★。☆-▽=◆…“新房的教育承诺▲◆◇▼=■，▽•…◁■，●■▲★☆=”项目本身★◇•▷，这个数字在2025年的上海楼市◇☆▽▪，全部有顶棚覆盖-△▼。☆▷△★◇”一位房产中介坦言◁◆○△。

　　本文基于2025年9月实地调研•■▪，数据及信息截至发稿时▲•★，价格=☆▼…、规划▽▪★、学区等可能随时间变化□○●★◆，购房决策请以最新官方信息为准☆▲◇▪◇■。文中观点仅代表作者个人分析▪•=，不构成投资建议●▷。市场有风险=…◆◇，决策需谨慎△◆▷=。

　　项目体量约600户★△★▷△…，未来同板块还有多个新盘入市△-★◆▪◇。集中供应可能导致二手市场竞争激烈•▽▼，影响变现速度和溢价空间■◁▼▲。

　　徐汇滨商务区◆▽”△▲•☆▽▼，范围大致北起日晖港=•▲，南至徐浦大桥☆▲▼▼=，东临黄浦江★★△-，西至龙腾大道-龙吴路•…◇◁。海上清和玺所在的◇•▲•◇▽“长桥板块▷=”•▷，严格来说处于这个区域的西南边缘■•…•。